Chaque solution a son revers.
Aucune n'est bonne dans l'absolu. Voici ce que chacune apporte, et surtout ce qu'elle impose, parce que c'est ce qu'on vous dit rarement avant le vote.
Isolation par l'extérieur
Le plus efficace sur les murs
On enveloppe le bâtiment d'un isolant, puis d'un nouveau parement. La façade change d'aspect.
Ce qu'elle apporte
Elle supprime la quasi-totalité des ponts thermiques, ce qu'aucune autre solution ne fait. Elle n'ampute pas la surface habitable et les logements restent occupés pendant le chantier.
Ce qu'elle impose
Elle modifie l'aspect extérieur : autorisation d'urbanisme nécessaire, et refus possible en secteur protégé. Elle suppose aussi que la copropriété accepte un échafaudage plusieurs mois.
Isolation par l'intérieur
Le repli quand l'extérieur est impossible
On double les murs de l'intérieur, logement par logement.
Ce qu'elle apporte
Aucune autorisation d'urbanisme, coût au mètre carré plus faible, et chaque copropriétaire peut décider pour lui.
Ce qu'elle impose
Elle fait perdre plusieurs centimètres sur chaque mur, elle ne traite pas les ponts thermiques, et elle impose de vider les pièces. Le gain réel est nettement inférieur.
Isolation des combles
Le meilleur rapport gain sur coût
On isole le plancher des combles perdus, ou la toiture-terrasse par-dessus.
Ce qu'elle apporte
C'est le premier poste de déperdition et le chantier le plus simple : pas d'échafaudage, pas d'intervention dans les logements, pas de modification de façade.
Ce qu'elle impose
Il faut vérifier la ventilation des combles, sous peine de condensation sous la toiture.
Traitement de la ventilation
Indissociable de tout le reste
On remet en état ou on remplace le système de renouvellement d'air.
Ce qu'elle apporte
L'air renouvelé pèse autant que les murs dans les déperditions. Et c'est ce qui protège le bâtiment une fois qu'il devient étanche.
Ce qu'elle impose
Ce n'est jamais le poste que les copropriétaires ont envie de voter : il ne se voit pas. C'est pourtant celui dont l'oubli provoque les moisissures.
Remplacement des menuiseries
Le plus visible, pas le plus rentable
On remplace les fenêtres par du double vitrage performant.
Ce qu'elle apporte
Confort immédiat et perceptible : plus de paroi froide, moins de bruit. C'est ce qui emporte l'adhésion en assemblée générale.
Ce qu'elle impose
Le poste ne pèse que 10 à 15 % des déperditions. Changer les fenêtres d'un bâtiment aux combles non isolés, c'est traiter le quatrième problème en laissant le premier.
Rénovation du chauffage collectif
Agit sur la production, pas sur les pertes
On remplace ou on régule la chaufferie, on équilibre les réseaux.
Ce qu'elle apporte
Effet immédiat sur la facture, sans toucher aux logements ni à la façade.
Ce qu'elle impose
Dimensionner une chaufferie avant d'isoler conduit à surdimensionner, donc à payer deux fois. L'ordre compte : on isole, puis on redimensionne.